ag旗舰厅首页第四代住宅彻底卷|海贼王娜米3|飞了

　　前段时间ღღ，广州第一个第四代住宅项目正式亮相ღღ，引发行业高度关注ღღ。据广州媒体报道ღღ，该项目12月27日晚摇号开盘ღღ，158套货全部被抢完ღღ，去化率100%ღღ。

　　前段时间ღღ，听东原集团营销高管透露ღღ，他们在宜兴代建的一个项目ღღ，也是主打第四代住宅的卖点ღღ，开盘去化率超过80%ღღ，刷新了宜兴近三年的开盘记录ღღ。

　　比如ღღ，什么样的项目适合做第四代住宅？客户对于第四代住宅反响如何？所有城市都适合做第四代住宅吗？

　　最近ღღ，明源君跟几位操盘过四代住宅的高管交流ღღ，发现其实要打造真正的第四代住宅ღღ，还真没有那么简单海贼王娜米3ღღ。

　　当前全国不少城市都出台了第四代住宅的相关政策ღღ，但很多开发商不敢尝试ღღ，其中一个原因是算不过来帐ღღ。

　　据机构测算ღღ，第四代住宅相比普通住宅ღღ，成本会增加650～800元/平米左右ღღ，除了差异化设计ღღ、绿化覆土和排水施工带来成本增加外ag旗舰厅首页ღღ，还有些政府要求试点项目要采用装配式建筑等绿色建造方式ღღ，加上节能技术ღღ、智能化系统等应用ღღ，会大大增加项目建造和运维成本ღღ。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　因为四代住宅的成本投入有点像做精装房ღღ。在市场不景气时ღღ，精装房并不能显著溢价ღღ，但会增加额外的开发成本ღღ，而消费者不一定会为此买单ღღ。点击了解AI降本ღღ，把钱花在刀刃上

　　例如ღღ，一块10米×10米的地块ღღ，阳台或露台可以挑出去ღღ，但建筑整体的宽度和长度增加后ღღ，会影响楼与楼之间的排布ag旗舰厅首页ღღ，导致退距不足ღღ，从而损失容积率ღღ。

　　打个比方ღღ，原本这块地可以容纳十个瘦子ღღ，但如果改为体型较大的四代住宅ღღ，只能容纳八个胖子ღღ。这种情况下ღღ，开发商就面临“损容”的问题ღღ。

　　市场上一些成功的四代住宅产品ღღ，阳台的设计往往更为悬挑且宽敞海贼王娜米3ღღ，但这种设计对地块形态有较高要求ღღ。

　　反观一些项目ღღ，阳台设计更偏向细长的大阳台ღღ，而不是类似露台或庭院的悬挑结构ღღ。这样做是为了控制楼体的体积ღღ，减少退距和容积率的损失ღღ。

　　以某项目为例ღღ，由于地块狭长且容积率限制ღღ，其设计仅能容纳三栋楼ღღ。如果采用更大悬挑的露台设计ღღ，楼栋可能被限制为两栋ღღ，这样的账是很难算平的ღღ。

　　很多四代宅如果把相关政策用足ღღ，基本可以做到“零公摊”ღღ、“100%得房率”ღღ，更卷的甚至得房率能做到110%ღღ。

　　上文提到的广州首个四代宅住宅项目ღღ，阳台率达到25%ღღ，加上40%空中花园ღღ，户型使用率可以达到约127%-140%ღღ。110平可以做到4+1房ღღ，确实非常可怕了ag旗舰厅首页ღღ。‍

　　比如江门保利有个项目海贼王娜米3ღღ，露台设计采用了奇偶层南北错层的布局ღღ，加上飘窗赠送ღღ，185㎡奇数层户型ღღ，计入赠送面积后ღღ，实用率可达到119%ღღ。

　　中建壹品在武汉打造的第一个四代住宅ღღ，通过露台ღღ、阳台ღღ、飘窗ღღ、独立电梯前室等空间的赠送ღღ，得房率高达约103%-109%ღღ。

　　以广州越秀·云悦为例ღღ，该项目阳台率做到25%ღღ，结合飘窗\花池等灵动空间ღღ，整体得房率高达130%ღღ。测算下来ღღ，一个建面约100㎡的户型ღღ，其阳台实际可用面积达12.5㎡ღღ，性价比非常突出ღღ。

　　越秀另一个项目越秀·珑悦西关ღღ，建面68㎡的户型可以做到三房两厅两卫ღღ，甚至配备了面积达16㎡的主卧套房ღღ，衣柜ღღ、化妆台ღღ、独立卫生间一应俱全ღღ，性价比也非常高ღღ。

　　比如很多普通住宅的四房户型ღღ，引入了全明光厅ღღ、主卧转角飘窗ღღ、双景观阳台ag旗舰厅首页ღღ、超大动区ღღ、双套房设计等ღღ，去化也非常不错ღღ。

　　为了保护空中花园楼上楼下的隐私ღღ，项目做了一些细节处理ღღ，如增高磨砂玻璃挡板ღღ、增加飘板宽度等等ღღ。

　　比如ღღ，福州某项目建筑面积约168㎡偶数层户型ღღ，边厅连接着超6米挑高的超大空中花园ღღ，此外北向还设有入户花园ღღ，可以实现双动线归家ღღ，大大增强了归家仪式感ღღ。

　　再例如ღღ，在宜兴栖氿云璟项目中ღღ，113ღღ、115平小户型ღღ，给到单户南向五面宽ღღ，客厅区域错动挑空ღღ，奇偶层露台错动挑空ღღ。小户型也可以享有大空间的通透性ღღ。

　　某房企产品总告诉明源君ღღ，他们曾经在三四线城市打造了一个四代宅项目ag旗舰厅首页ღღ，样板房开放的时候ღღ，客户看过后非常满意ღღ，特别对于大面积的露台赠送ღღ，非常心动ag旗舰厅首页ღღ。

　　但开盘的时候ღღ，去化却差强人意ღღ。调研后发现ღღ，客户更看重的是赠送面积ღღ，得知露台不能封窗作为室内面积使用后ღღ，就放弃认购了ღღ。

　　很多三四线客户购买四代住宅ღღ，看重的是赠送面积和性价比ღღ。对于没有花园梦的客户而言ღღ，后期花园维护成本很高ღღ，不但要定期修剪ღღ、清扫ღღ，还要担心茂盛的植物会引来很多蚊虫ღღ。更令他们担忧的是要维护这样的花园ღღ，物业费可能要比普通住宅高出30～40%ღღ。

　　据了解ღღ，个别四代宅项目入住后ag旗舰厅首页ღღ，就存在部分业主封窗ღღ、违规搭建的情况ღღ。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　在他看来ღღ，第四代住宅会更适合在一二线城市落地ღღ。一二线城市竞争压力大ღღ，很多人向往自然ღღ，或者花园式生活ღღ，而且他们消费能力更强ღღ，能为四代住宅的溢价买单ღღ。

　　有北方城市地产人反馈ღღ，北方城市冬天气温都在零下十几度几十度ღღ，加上一年四季都有很大的风沙ღღ，做开放式阳台不太现实ღღ。如果再下雨下雪ღღ，刮大风ღღ，真不敢想象怎么应对？秋天有落叶ღღ，冬天尘土风沙飞扬ღღ，每周光是清洁露台ღღ，估计都累得够呛ღღ。

　　但如果这些问题能够解决ღღ，四代宅在北方城市落地也有可能ღღ，毕竟北方城市的夏天也需要一个阳台ღღ。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　目前许多四代住宅的设计中ღღ，露台挑高部分（例如3.3米以上的区域）往往成为楼上住户的采光窗户ღღ。这也导致住户在露台上的活动可能会被邻居看得一清二楚ღღ，隐私问题不解决ღღ，就容易成为客户的购买抗性ღღ。

　　尤其市场上一些退台式布局的项目ღღ，如某些T4产品ღღ，可能存在“楼上住户可以直接俯瞰楼下露台”的情况ღღ，这极大影响了客户的居住体验ღღ。

　　这是目前比较常见的做法ღღ，即在建筑的奇偶错层位置ღღ，增加阳台侧板ღღ，不仅避免了住户间视线干扰的问题ღღ，保护了住户私密性ღღ，也在形式上与水平阳台一体化设计ღღ，加强了建筑立面的视觉美感和标识感ღღ。

　　比如成都国瑞·浩月府采用结构挑板ღღ、优化开窗位置及错挑花园变换客厅采光方向等手法ღღ，避免与相邻户型的视线干扰ღღ，形成完全私密的空中绿化庭院ღღ。

　　也即将露台上方的住户卧室进行封闭设计ღღ，为了弥补封闭墙体带来的采光影响ღღ，加大了客厅与露台之间的采光开口ღღ，客厅与露台之间的推拉门宽度可达到约4.6米-6米ღღ。

　　与此同时ღღ，引入错层设计ღღ，通过改变户型朝向ღღ，让基数层的户型朝南ღღ，偶数层的户型朝东ღღ，从而实现户型的错位排列ღღ。

　　这种布局既能保证每户的大面宽采光效果ღღ，又能避免上下楼住户之间的露台互相对视ღღ，有效提升隐私性ღღ。

　　第四代住宅入住后ღღ，安全隐患ღღ、后期维护等都是大问题ღღ，如果未来得不到妥善解决ღღ，也会影响后续的市场接受度ღღ。

　　某房企集团营销总就指出ღღ，未来各地政策放开后ღღ，第四代住宅可能会更普遍ღღ。但未来拼的不仅仅是产品ღღ，更要拼运营和服务ღღ，如果物业管理跟不上ღღ，会带来非常糟糕的居住体验ღღ。

　　虽然不少城市要求“第四代住宅”ღღ，要将立体绿化ღღ、植物配置标准ღღ、空中花园灌溉系统等纳入到交付范围ღღ，希望从从规范上保证后期植物的存活ღღ。

　　现在有些项目ღღ，在绿化区配置了自动喷灌系统ღღ、智能蚊虫防控系统ღღ。通过流量监测传感器和土壤湿度传感器海贼王娜米3ღღ，能够自动调节灌水程序ღღ，定时定量自动给水灌溉绿植根部ღღ。物业和业主也能够通过控制系统进行监测和操作ღღ。

　　再比如国瑞·浩月府在成都项目ღღ，除了会配置自动喷灌系统ღღ，便于业主通过手机控制给绿植进行灌溉ღღ，还会提供修剪花枝ღღ、园林维护等服务ღღ。

　　而国外米兰的“Bosco Verticale”项目ღღ，同样是垂直绿化的项目ღღ，他们专门配置了专业园艺师ღღ，每个月为项目住户空中庭院进行修枝ღღ、驱虫ღღ，但成本极高ღღ，每户每年的物业费就需要7000欧元ღღ。

　　中建壹品在武汉的项目海贼王娜米3ღღ，为了解决后期花园维护难的问题ღღ，项目配置自动灌溉系统ღღ，预留排水孔ღღ。交付时绿植全部栽种好ღღ，尽量选低矮ღღ、易打理ღღ、四季常绿的绿植ღღ，保证项目立面的统一性ღღ。而且会配置太阳能灭蚊灯ღღ，避免后期维护和蚊虫ღღ。

　　当然ღღ，除了后期管养难ღღ，还要解决私搭滥建的问题ღღ。据某地产人透露ag旗舰厅首页ღღ，他们当地一个已交付的项目ღღ，不少业主就将大露台封窗变成室内空间ღღ，对项目整个建筑立面的破坏很大ღღ。

　　第四代住宅确实已经成为一种能把各种政策红利吃到最尽的产品类型ღღ，这两年迎来了爆发期ღღ。但值得关注的是ღღ，不是所有城市所有项目都适合做四代宅ღღ，要结合自身情况慎重选择ღღ。

　　如果真的要做ღღ，也不要仅仅把四代宅作为营销噱头ღღ，而要切实解决客户各种问题ღღ，提高客户的居住体验ღღ，否则客户也只会用脚投票ღღ。装修问题ღღ，家具设计ღღ。AG旗舰厅ღღ，ag旗舰厅ღღ，客厅设计